ЗАМКАД

Информационно - консультативный портал

Размеры участка

Несоответствие фактических размеров участка и размеров по документам можно обнаружить и при продаже частного коттеджа, и при оформлении земли в коттеджном поселке. И причины могут быть абсолютно разными, а на руках документы с завышенными сотками. Обмерить весь участок рулеткой и совершить такой подвиг возможно, но и здесь будут ошибки. Учесть весь рельеф и изгибы участка без геодезических приборов весьма сложно. Но явные расхождения точно будут на лицо и можно смело задавать вопросы собственнику.

Если у Вас появились серьезные сомнения, а собственник утверждает, что межевание производилось по правилам - вызывайте кадастрового менеджера! Колышки могли переставить и после его отъезда. Если сюрприз обнаружен, а исправить или поправить возможности нет, значит повод начать разговор о снижении стоимости участки. Вот что реально может закончиться проблемами, если претензии начнете предъявлять соседям. Конфликты на старте освоения участка, это конфликт на всем его протяжении.

Соседи

С одной стороны, что в этом важного? «Поставлю забор» и забыл про соседей! Ан нет! Так можно и всю жизнь в «родовом гнезде» испортить. Примите за правило, приехали на участок – познакомьтесь с ближайшими соседями. Так будет и к кому в гости сходить, и за домом присмотреть, когда всей семьей на праздники уезжать будете.

Отдельно познакомьтесь с председателем правления товарищества/партнерства и его активными членами. Почитайте форум жителей в интеренете. Именно с ними завтра вы будете обсуждать дороги, освещение, охрану, очистку от снега, постройку рядом с Вашим забором общего пункта сбора бытовых отходов.

Об отсутствие постоянных жителей в поселке, согласитесь, лучше знать заранее.

Проблемная геология участка

Если наши предки строили исторически на идеальных с точки зрения проживания участках, то сейчас при нынешней стоимости за сотку садовые массивы, дачные участки и коттеджные поселки могут быть построены и на торфяниках, на болотах или глиняном грунте, на котором не каждый фундамент можно будет установить.

Провести геологические изыскания на стадии покупки дело не дешевое и вряд ли представляется возможным, поэтому вновь обращаемся к соседям и задаем вопросы. Конечно эти ответы будут не о Вашем участке, но это лучше, чем ничего. Спрашиваем о типах фундамента, глубины бурения скважин, состояния котлована для автономной канализации.

Коммуникации

И это главный вопрос, который необходимо обсуждать и с соседями, и с собственниками. Если есть централизованное водоснабжение – отлично! Но если придется бурить скважину или пользоваться централизованным колодцем лучше узнать о ситуации заранее. Посмотреть вживую и неплохо бы сделать анализ проб воды из такой скважины. И если плохие пробы воды можно вылечить фильтрами, то отсутствие воды исправить сложнее.

Кстати, если у Ваших соседей есть скважина, значит ее кто-то бурил. Попробуйте связаться с компаниями, специализирующиеся на Вашем районе. Они как никто другой знают о местной воде и глубине ее пролегания все.

Дополнительно, на что следует обратить внимание при покупке загородной недвижимости:

Если Вы решились купить готовый дом, а не строить его самостоятельно, имеет смысл рассматривать варианты весной или осенью. Сразу видно кто живет постоянно, каково состояние пролегающих дорог, как решен вопрос с отоплением. Конечно вопрос отопления, а точнее где вы теряете тепло лучше решать в мороз, вооружившись тепловизором.

Если риэлтор или лица, действующие по доверенности, затягивают знакомство с собственником игнорируя Ваши просьбы, или всплывают каждый раз новые обстоятельства – уходите. Начинайте поиски заново. Подводные камни есть, а это риски – риски потерять все деньги.

Не стоит забывать про участок:

Категории земли:

Категория земельного участка — это описание свойств территории и правовой режим ее использования, coблюдeниe кoтоpoгo кoнтpoлиpyeтcя нa зaкoнoдательном ypoвнe. Всего таких категорий семь (ст. 7 Земельного кодекса РФ):

-Земли сельскохозяйственного назначения;
-Земли населенных пунктов;
-Земли промышленности;
-Земли особо охраняемых территорий и объектов;
-Земли лесного фонда;
-Земли водного фонда;
-Земли запаса.

Категория земельного участка является его важнейшей характеристикой (данные об этом указываются в Едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН) и определяет то, каким образом данный земельный участок можно использовать.

При этом целевое назначение и категория земли — это не совсем одно и то же. «Категории земель — это система классификации всех территорий России, которая основана на их целевом назначении. В свою очередь целевое назначение — это система характеристик: экологических, геологических, биологических, которые определяют цель и способ эксплуатации земли. Целевое назначение участка — это разделение земельных участков по категориям.

Виды категорий земель

Как уже было сказано выше, Земельный кодекс предусматривает семь категорий земель, каждая из них предполагает свое целевое использование. Рассмотрим эти категории подробнее.

- Земли населенных пунктов

Это земли, находящиеся внутри границ населенных пунктов и поселений и предназначенные для их застройки и развития. Такие участки пpeднaзнaчeны для плaнoвoй зacтpoйки (многоэтажные дома), cтpoитeльcтвa индивидyaльнoгo жилья и вeдeния пoдcoбнoгo xoзяйcтвa. Также в cocтaв нaceлeнных пyнктов входят oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны и инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa.

Строительство на этих территориях возможно в соответствии с градостроительным регламентом. Например, на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, нельзя построить многоэтажку.

- Земли сeльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния

К данным землям относятся территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. Сюда также включены вспомогательные объекты: дороги и коммуникации, водоемы для полива, сооружения для первичной переработки сельхозпродукции, защитные насаждения вокруг полей и так далее.

# — Отдельная значимая часть сельхозземель — земли дачных, садовых, огородных некоммерческих товариществ, которые расположены за границами населенных пунктов. Зачастую под застройку переводятся именно земли сельхозназначения с помощью изменения вида разрешенного использования (ВРИ) с «для сельскохозяйственного производства» на «дачное строительство». На таких участках можно построить дачный дом.
На сельхозземлях с ВРИ «сельхозпроизводство» возможно строительство дома. Он может быть высотой до трех этажей и площадью до 500 кв. м. На сельхозземлях с ВРИ «для ведения крестьянского фермерского хозяйства» возможно строительство дома и объектов крестьянско-фермерского хозяйства.

- Промышленные земли

Это территории, которые отвeдeны для cтpoитeльcтвa и paбoты пpeдпpиятий пpoмышлeннoгo кoмплeкca: фaбpик, зaвoдoв, энepгocтaнций и т. д. На промышленных землях строительство жилья не предусматривается по общему правилу. Но и тут многое зависит от вида разрешенного использования земельного участка. Например, вид разрешенного использования может предусматривать размещение на таком участке общежития для рабочих.

- Земли лесного фонда

Это участки, покрытые лесом, a тaкжe пpoceки, лecныe дopoги и зaбoлoчeнныe мecтнocти в чepтe лeca. Такие земли иcпoльзyютcя для вeдeния лecнoгo xoзяйcтвa, кoтopoe чaщe вceгo зaключaeтcя в лecoycтpoитeльнoм зoниpoвaнии. По данным Рослесинфорга, сейчас общая площадь лесов на территории России составляет 1187,6 млн га (около 65% всей площади страны).

# В лесах по общему правилу возможно только строительство рекреационных некапитальных объектов, а также благоустройство территории. По факту под таким наименованием могут быть большие капитальные здания с назначением «физкультурно-оздоровительный комплекс» (ФОК). Также бывают ситуации, когда жилые дома размещены на землях лесного фонда без оформления земельных отношений еще советского времени. Под такими домами землю не выделяли в собственность, это так называемые поселки при лесничествах. Они расположены на землях лесного фонда. Собственники таких домов сейчас могут по лесной амнистии оформить земельные участки лесного фонда в собственность. Вопрос нового строительства здесь не стоит.

- Ocoбo oxpaняeмыe пpиpoдныe тeppитopии

Это земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. К ним относятся заповедники, национальные парки, заказники, лечебно-оздоровительные курорты и так далее. На территории таких земель запрещены все виды производств. Строительство жилых объектов и других капитальных строений возможно только с разрешения контролирующих органов (Минприроды, местных администраций).

- Земли водного фонда

Teppитopии, кoтopыe зaняты вoдными oбъeктaми, a тaкжe пpибpeжныe зoны вoдoeмoв. Cюдa oтнocят yчacтки пoд пpиpoдными и иcкyccтвeнными вoдoeмaми, лeдникaми, гидpoтexничecкими coopyжeниями и oбъeктaми вoднoгo xoзяйcтвa. При этом во многих случаях земли под водными объектами располагаются и на землях населенных пунктов при их нахождении в границах населенного пункта, и на землях особо охраняемых природных объектов (например, озера в национальном парке).

- Земли государственного запаса

К землям госзапаса относятся территории, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и не используются гражданами или юрлицами. Такие земли не относятся ни к oднoй из пepeчиcлeнныx выше кaтeгopий. Они составляют зeмeльный peзepв cтpaны. Земли запаса могут использоваться только после перевода их в другую категорию.

Перевод земли из одной категории в другую:

Законодательство позволяет переводить территории из одной категории в другую и менять ее назначение. Порядок этой процедуры peглaмeнтиpyeт Ф3 «O пepeвoдe зeмeль или зeмeльныx yчacткoв из oднoй кaтeгopии в дpyгyю». Обычно необходимость перевода земли из одной категории в другую возникает при расширении населенного пункта зa cчeт пpилeгaющиx к нeмy сельхоззeмeль или пepeвoда пpoмышлeнныx oбъeктoв в другие категории в результате peкyльтивaции.
Также категория земли может поменяться у лесов, которые будут признаны природоохраняемыми территориями. Для каждой ситуации действуют свои правила перевода. Например, включение в границы населенного пункта сельхозтерриторий потребует изменения генплана. Ранее действовало ограничение о том, что кадастровая стоимость сельхозземли должна быть ниже средней кадастровой стоимости по району. Сейчас таких ограничений нет.

# Перевести земельный участок из одной категории в другую — возможно. Собственник земельного участка обладает таким правом. В основном перевод возможен в отношении сельхозземель, промышленных территорий. Чтобы перевести земельный участок из одной категории в другую, нужно обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган (Росреестр). В документе следует обосновать необходимость перевода земельного участка, указать кадастровый номер земельного участка и приложить дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк. После чего заявление будет рассматриваться, затем — вынесено решение об одобрении перевода или отказе по каким-то основаниям (ошибки в заявлении, ограничения на перевод и т. д.).
Также есть земли запаса, которые не могут использоваться, пока не будут переведены в другую категорию. Например, есть участок, который относится к землям запаса. Человек желает им пользоваться. Он может обратиться в Росреестр или местную администрацию с заявлением, что хочет стать собственником или арендовать данный земельный участок и перевести в определенную категорию. Это тоже возможно. Сложно или невозможно перевести территории, которые имеют статус особо охраняемых (заповедники, нацпарки), то же самое с землями водного фонда.

В любом случае, проведение сделок с загородной недвижимостью относятся к категории " сложные", и если Вы сами не являетесь юристом или риэлтором в этой области, лучше обратиться к профессионалам в этом вопросе, а именно к специалистам нашей компании ЗАМКАД. Мы проверим все документы на подлинность и отсутствие скрытых обременений, подготовим пакет необходимых документов и поможем провести сделку качественно, безопасно и без ненужных, негативных последствий для Вас.

#